「日本人は新築志向が強い」といわれてきましたが、最近では中古の戸建やマンションを購入し、ライフスタイルや家族構成に合わせて自分好みにリフォームする方が増えてきています。中古物件は条件の良い立地を新築よりは選びやすい上、物件の選び方やリフォームに関するきちんとした知識があれば、新築に比べて費用を安く抑えられます。古い住宅は耐震強度の心配もありますが、しっかりと施工された物件ならばその心配もいりません。
中古住宅リフォームを成功に導くには、どこまでリフォームできるのか、施工はきちんとしているかといった事前の確認を行うところから始まります。ここでは、中古住宅リフォームのメリットのほか、購入前に確認しておきたい点をお伝えします。
中古住宅のメリットは「物件がすでに存在している」ということ。日当たりや間取りを体感しながら選ぶことができるため、「暮らしている様子」を具体的にイメージすることができます。また、中古の⼾建やマンションを購⼊することとなり、新築と⽐べより安い予算を設定できることもメリットのひとつです。常時さまざまな物件が売り出されているため、エリア重視で物件を探すことができます。そして、リフォームを前提とすれば間取りや内装、設備機器が多少条件を満たしていなくても、さほど重視する必要はありませんよ。インテリアや収納量、キッチンのレイアウトなど空間を思うがままにデザインして、憧れの暮らしを形にすることができます。
注文住宅に引けをとらない「お気に入りの我が家」を手に入れられること。それが中古住宅の最大の魅力ですね。
まず最初にリフォーム店を決め、物件の購入も含めた全体の予算づくりから始めましょう。物件を決めてからリフォームの検討を始めると、総費用がオーバーしてしまうことがあるためです。
また、リフォーム費用を物件の購入に組み込む住宅ローンを検討している場合、事前の審査にリフォームの概算見積の提出が必要です。物件が決まる前から依頼しておけば、物件選びの際、リフォーム店に同席してもらうことも可能です。プロの目で良し悪しを見てもらいながら、希望通りにリフォームできるかを確認することができますよ。
中古住宅は、できれば1981年以降に建てられた物件を探しましょう。1981年は建築基準法の「新耐震設計基準」が施行された年であり、この年以降に建てられた物件は大震災での建物倒壊のリスクが低いことがわかっています。
また、中古住宅はパッと見たときに古びた印象を受けますが、ほとんどの場合がハウスクリーニングによってキレイによみがえります。その一方で、きれいに見えても水道管や給湯管が劣化している物件があることも事実。既存の設備を継続して使う場合は、汚れているだけなのか設備自体が老朽化しているのかをリフォーム店に見極めてもらうようにしましょう。
中古の一戸建てを選ぶ際には、見た目の美しさだけで判断せずに、骨組みや構造など躯体部分も確認することをお忘れなく。見た目はハウスクリーニングやリフォームで変えることができますが、躯体部分の耐震強度を高めるリフォームは想像以上に費用も工期もかかかり、予算をオーバーしてしまう可能性があるのです。
中古住宅のチェックポイントは「躯体部分」になります。具体的にどこをチェックすればよいかを知っておくことが、理想的な中古住宅を選ぶコツです。いざ、工事の段階になって思わぬ欠陥を発見するという事態を避けるためにも、中古物件の見学時に役立つ確認ポイントをご紹介します。
地盤・建物の傾き・ゆがみ
土地の地盤や建物の傾き、ゆがみは、床下収納、または「床下」の点検口から確認します。地面と基礎の間に隙間がないか、基礎にひび割れがないかは特に確認したいポイントです。ひび割れに関しては、外部から目視で確認することができます。また、床の傾きやゆがみは、室内で床にゴルフボールなどを置くとチェックできますよ。ドアや建具の立てつけが悪い物件は、傾きやゆがみが起きている場合があります。
床下の状態
床下の状態は、室内にある床下収納、または「床下」の点検口から確認できます。湿気やシロアリによる被害、木造部分の腐食がないかをしっかりチェックしましょう。床下は暗いので、懐中電灯を持参することも忘れずに。
カビ・黒ずみの有無
カビは一度、生えてしまうと除去することが難しいだけでなく、ご家族の健康を害す原因にもなります。家具の裏側の壁や押入れが黒ずんでいる場合、通風や断熱材、防湿材に問題がある可能性があります。カビや黒ずみがある中古住宅を選ばないために、しっかりと確認しましょう。
建物に関連する書類は、中古住宅を選ぶときの重要な指標になります。書類が揃っているほど判断材料が増えるためです。仲介している不動産業者に関連書類を確認したいと申し出て、可能な限り書類や記録を揃えてもらいましょう。
中古のマンションを探す場合も、基本的には戸建住宅と同様です。見た目だけではなく、構造部分の老朽が進んでいないか、記録書類が整っているかが見極めのポイントになります。
マンションの場合、リフォームできる範囲は「専有部分」と呼ばれる住居の内側で、それ以外の「共用部分」は基本的にリフォームができません。一般的に「共用部分」とは外廊下、玄関ポーチやドア、バルコニーのほか、構造躯体部分が含まれます。
※但し、共用部であっても窓・玄関等の開口部に関わる部分はマンション管理規約の内容にっては工事できることもあります。詳しくは管理組合に相談してみましょう。
マンションの場合、キッチンや浴室、トイレなどの水まわりは配管の移動範囲が限られるため、大きな位置の移動を伴うリフォームが難しいケースがほとんどです。理想の住まいのイメージが固まっている方は、それが実現可能かどうか、以下のチェックポイントに従って確認してください。
水まわりの移動可能範囲
マンションの場合、配管の移動範囲が限定されるため、水まわりの間取り変更は自由度が低くなります。どのぐらいの移動や間取り変更が可能なのか、不動産会社やリフォーム店に確認してから購入を検討しましょう。
防音・遮音・防振
マンションでは、階下の住戸へ音が響かないように、管理規約で遮音規制を設けていることがほとんどです。それにより床材のフローリング使用が禁じられていることもあるので、事前によく確認しましょう。配管の移動に問題がなくても、階下に寝室がある場合は水まわりの設置を控える必要がありますね。
配管と設備の老朽化
配管は目視での確認ができないため、実際に蛇口をひねってみて、水道水に錆びがないかをチェックします。同様にして、トイレや浴室、キッチンはスムーズに排水ができるかも確認してください。そして、キッチンや洗面所の下の点検口から水漏れの有無を調べましょう。
カビ・黒ずみの有無
戸建住宅と同様に、カビや黒ずみは一度、発生すると完全に除去することは難しい上、住み続けることで健康被害につながるリスクもあります。家具の裏、部屋や収納スペースの隅にカビや黒ずみがないか、よく確認しましょう。また、目で見てもわからないけれど、カビ臭いというケースもあります。こうした物件は、通風や断熱材の施工状況に問題があるケースがほとんどです。
重要事項説明書
重要事項説明書は、マンションの管理会社や管理組合に問い合わせれば見ることができます。リフォームできる「専有部分」の確認や条件を確認した上で、購入するか否かの判断材料にしましょう。ここでしっかり確認をしておくと、購入後に「じつはフローリング不可の物件だった」というようなトラブルを未然に防げます。
電気容量
見逃しがちなポイントですが、電気容量は必ずチェックしておきたい項目です。古い物件は電気容量が30Aまでと決まっているケースがあります。ところが家電製品が増えた現代では、30Aでは容量が不足することもしばしば。管理会社に早めに電気容量を確認しておきましょう。
マンションの外壁やバルコニーの金属部分の劣化をはじめ、建物の管理状況は「共用部分」のさまざまな箇所から判断することができます。共用部分の管理状況は物件としての価値にも関わるため、購入前にしっかりチェックしたいポイントです。
中古住宅リフォームの実例をご紹介します。あなたのリフォームの参考にご覧ください。
テーマ別リフォームのヒント
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